コラム

vol.1資産管理 分譲マンションのランニングコストはきちんと把握していますか?

「住宅は一生で最大の買物」とよく言われます。マンションを購入する時は、どの物件、どの住戸を選んだら良いのか、この価格は適正なのだろうか?と色々悩みますね。しかし住宅はそのものの金額が大きいだけではありません。入居した後、住宅ローンの支払い以外にも諸々のお金が必要になります。

そのあたりをしっかり考えていないと、「思った以上に毎月出て行くお金が多くて、お小遣いが減ってしまった」というようなこともあり得ます。

毎月、毎年出て行くランニングコストは出来れば低く抑えたいものです。そのランニングコストにはどのような支出があるでしょうか。なんとなく知っているようで、いくらかかっているのかよくわかっていない、住まいに関わるランニングコストについて確認していきましょう。

「管理費・修繕積立金」簡単に節約は出来ないけれど、何に使われるかは要チェック

「管理費・修繕積立金」簡単に節約は出来ないけれど、何に使われるかは要チェック

ランニングコストと聞いて直ぐに思いつくのが管理費、修繕積立金ですね。マンションを購入する際に販売会社の営業さんから説明を受けますが、この時に提示された「管理費」「修繕積立金」の額は暫定的なものです。実際の額は、入居後の管理組合が結成されて、購入された皆さんが話し合って決めることになります。

つまり自分の考えだけで支出を変更することは出来ません。しかし、とても大切なお金です。もし管理が疎かになり、10年後の大規模修繕で不足してしまい、住んでいるマンションがボロボロになれば、生活のクオリティが下がるだけではなく、資産価値をも下げてしまいます。

管理は基本的にプロにお任せするのですが、全てをお任せするのが良いわけではありません。昔は販売現場においてコストを安く見せようと、管理費を低く提示し販売する会社もあったと言います。その場合、管理の状況が悪くなり、予定外の修繕が必要となるケースもあります。反対に管理会社が提案するメニューをそのまま実施していたら、実はマンションの規模に対して過大な支出になっていたということもあります。

管理は専門性が高く、個人が簡単に口出しできることではありません。しかし、だからこそひとりで対処するのではなく、住民一人ひとりがマンションの管理修繕に対する意識を高めていき、管理組合を通じてコントロールし続けることが必要になります。

具体的な管理内容や予算管理は勉強していくしかありませんが、まずは購入検討段階で、競合する物件の販売センターでそれぞれの管理費・修繕積立の予定金額をヒアリングして、比較することを心がけていきましょう。

「駐車場料金」あなたの生活にクルマは必要ですか?

みなさんはクルマを所有されていますか?郊外にお住まいですと、クルマを必要とする生活シーンが多数あります。通勤は電車であっても、買物や子供の送迎にクルマは必要不可欠な方が多いでしょう。また通勤はもちろん仕事でもクルマで移動するという方もいらっしゃいます。

その一方で、地下鉄が充実している都心エリアや郊外でも駅近くのマンションでは、クルマはあった方が便利だけど、実際にクルマに乗るのは週に1度か2度程度の利用、といった感じの方も多いでしょう。

もし週に1度程度しかクルマを使わないのであれば、カーシェアリングで数時間だけクルマを借りることで、所有するのと同様の利便を確保することも出来ます。また、千代田区や中央区など都心エリアでは行政がレンタサイクルを推進しており、買物する店が1kmほどの近い場所なら、レンタサイクルの方が手っ取り早いケースもあります。

あくまでも自分の生活にクルマは必要か?という問題ですが、クルマを手放せば、駐車場料金だけではなく、重量税や自動車保険料も必要なくなります。一度、年間でどれくらいクルマを利用しているのか、どれほどのコストがかかっているのか、整理して考えることも必要でしょう。

「税金」住宅ローン減税で所得税を取り戻す

「税金」住宅ローン減税で所得税を取り戻す

住宅に関わる税金も多いですが、税務署や行政から請求が来るままに支払うばかりで、どういう計算で課税されるのかわからないのではないでしょうか?

まず住宅所有で課税されるのは固定資産税です。自治体が土地と建物の評価額に対して課税します。

私たちに関係する重要な節税は、いわゆる「住宅ローン減税」です。住宅を購入してから10年間はローン残高に応じて、所得額から一定割合を控除されるため所得税額が下がる制度です。新築・中古を問いませんが、中古では耐震性が充分である証明書が必要であるなど、条件は異なります。国土交通省が設置した専用サイトもありますので、一度確認してみてはいかがでしょうか。

現在の住宅ローン減税はリーマンショックの後に景気対策として導入され、2020年の購入分まで継続することが決定しています。

「生命保険」マンション購入は見直しのチャンス

「生命保険が住宅に関係するの?」と思われるかもしれません。しかし、生命保険は家計において住宅ローンや教育費と並ぶ大きな支出と言われています。これを圧縮できれば、家計も大助かりですね。

住宅ローンを支払い中の方でしたら常識ですが、そうでない方はあまり知らないのが「団体信用生命保険」です。略して「団信」と呼ばれますが、住宅ローンの借り手が亡くなってしまったり、重い障害を負い、以後の返済が不能になった場合に替わりに残金を返済してくれる保険です。受取人はローンの貸し手である金融機関になります。

現在、金融機関から住宅ローンを借りる場合は団信への加入が条件とされている場合がほとんどです。保険料は金融機関が設定する金利の中に含まれていますので、保険料を考えることは通常必要ありません。ただしオプションとしてガンや脳血管疾病等でも支払いが免除される任意契約については、保険料分の金利の上乗せ等で設定出来るケースもあります。金融機関により支払い条件や保険料の設定が異なりますので、住宅ローンを借りる金融機関を検討の際には確認が必要です。

マンションを購入するということは、死亡時に遺族に残すべき財産の多くは団信によって保証されることを意味します。その場合、気になるのはマンション購入前から加入していた生命保険です。加入している生命保険の保証額は大き過ぎないでしょうか?もしもの場合でも、団信によってマンションに住み続けることは可能になりますから、その部分については保証額を縮小することで月々の保険料を圧縮することが可能になります。

「住宅ローン金利」史上最低水準の金利で、借り換えにベストな時期が続く

本来、住宅ローンの支払いはランニングコストとは呼べません。しかし毎月の住宅費の中で最大の額ですから、鈍感になってはいけません。

みなさんは毎月、元金をいくら返して、金利をいくら払っているのか直ぐに分かりますか?住宅ローンが「見えないお金」になっていませんか?まず、住宅ローンの現在の金利を確認しましょう。

住宅ローンの金利は毎月変わっています。2016年1月に日本銀行がマイナス金利を導入しました。ここで言うマイナス金利というのは中央銀行である日銀と一般の銀行の間での金利ですが、これが長期金利を動かし私たちの住宅ローン金利にも連動します。マイナス金利導入以降、各銀行も住宅ローン金利を競って引き下げ、夏頃には住宅ローン金利は史上最低になりました。2017年に入り、一時よりも若干金利は上がっていますが、いまでも「史上最低水準」と呼んでも構わないでしょう。メガバンク3行の2017年5月の変動金利はそろって最低0.625%の設定でした。ネット専業銀行などでは現在も0.5%台の金利もあります。

ローンの借入先は毎年変更するというものではありません。しかし現在もローンの借り換えのチャンスは続いています。現在2%台の金利で借りている方は当然ですが、1%台の方でも条件によっては支払い額を相当に圧縮出来ます。検討する価値は大きいでしょう。

一般的に大きな支出をするとき人はその金額をとても気にしますが、毎月出て行く小さなお金については、あまり気にとめない事が多いのではないでしょうか。しかし、金利や管理費、税金などは毎月、もしくは毎年決まって支払うお金だからこそ、小さな差が積もり積もって大きな差になります。

毎日の生活を豊かにするためにマンションを購入したわけですから、マンションを購入してもその目的を忘れてはいけません。住宅に使うお金の出入りを抑えれば、長い時間を経て大きな節約が出来ます。是非、意識して小さな数字に気を配ってみましょう。

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